築浅マンションはこう売る2020年
マンション売却にはさまざまな背景がありますが、新築で購入して数年で手放すような「築浅マンションを売却する」というパターンもあるでしょう。
買って間もないマンションだからこそ、「売るのはもったいない」「手放すのが残念」「新しいのだから購入したときくらいの価格で売りたい」など、さまざまな気持ちが入り混じるのかもしれません。
今回の記事では、“築浅”のマンションに焦点をあて、売却で生じやすい不安やおさえておきたいポイントをお伝えしていきます。
そもそも“築浅”ってどのくらいの築年数のこと？
「築浅」という言葉を聞いたとき、どのくらいの築年数を指すかのイメージは、人によってバラバラでしょう。
かなり古いマンションと比較すると「新しい」のは明らかですが、そのボーダーラインの築年数についてはぼんやりした解釈かもしれません。
「新築」と「築浅」は違う
「建築数年程度」「建築後6か月くらい」のどちらも築浅と言えます。ただ、後者のケースであれば「新築とはどう違うの？」という疑問を持つ人もいるでしょう。
ここで、新築と築浅の違いについて少しお話しします。
新築マンションの定義は「建築してから誰も住んでいない＆建築して1年未満」です。建築後1年経っていなくても、一度でも誰かが住んだ履歴があれば「築浅」というくくりになります。
築浅については「コレが基準」という明確な定義がない
本来、誰かが住んでいたマンションは「中古マンション」という分類になります。
ただ、建築後30年経ったマンションと建てて数年程度の物件を“中古”という同じくくりでまとめるのには若干抵抗があるものですよね。そこで、築年数が比較的浅めの物件に対して、「築浅」という表現をするようになってきたいのです。
ただ、法的に「何年未満までが築浅」という基準が設けられているわけではないので、築10年程度でも築浅とアピールされているマンションもあります。
しかし、一般的には3～5年以内の物件を「築浅」と考える人が多いです。
築浅マンションを売るときの理由で多いのはコレ…！
多くの人が「築浅マンションは築3～5年」と認識しているとすれば、買ってから数年以内に売ることになります。でも、そんなに新しいのになんで手放すのでしょう。
実は、買ってから数年以内に手放すという人は少なくありません。その理由について見てみましょう。
転勤…単身赴任を選択しないため
まず、考えられるのが「マンション購入したばかりで転勤」というパターン。
全国に支店や店舗を構えている会社では、転勤の辞令は想定しているかと思います。ただ、マイホームを買ったばかりでは、どうすればいいかが悩みのタネになるでしょう。
特に、転勤先が遠方になるほど、家族のライフスタイルと重ねあわせて悩むかもしれません。家族構成や家族の年齢などによっても決断は変わるでしょう。
単身赴任を選び、家族はそのままマンション住まいをするケースもあります。「子供の学校を変えたくない」「数年後に帰ってくる予定になっている」などでは、単身赴任を選ぶことも多いようです。
また、単身赴任を避けるならば、「売却」「賃貸」「空き家で管理する」しかありません。子供が学校に通っていないくらいの年齢なら、マンションを売却して家族みんなで引越すというパターンもあります。
離婚…どちらかの所有では今後面倒になりそうなため
離婚によるマンション売却もよくあるパターン。
二人の新居として購入した当時は「離婚をするかも」という未来は考えていないかと思います。ただ、状況が変わって「離婚」を選ぶしかなくなる可能性はありえますよね。離婚時に、財産分与としてどちらかが住み続けるという選択肢もあります。
ただ、住宅ローン支払い者でない方が住むと今後の滞納や名義変更の問題が起こるかもしれません。それに、夫婦の片側が連帯保証人になっていると離婚してもなお関係が繋がってしまうリスクが…。
後々の面倒を避けるために、築浅で売りやすいときに売りスッキリする形を取る人も多いです。
“売る？”or“賃貸する？”で迷ったら比較したいこと
転勤や実家への引越しなどで「売る」「賃貸にする」のどちらかで迷う人は多いです。でも、築年数が新しいマンションを手放すのはもったいないことから、どちらかに決めかねているケースもあるでしょう。
そこで、迷ったときにはメリットやデメリットを比較してみるといいかもしれません。
売るときのメリット・デメリットについて考える
売却するときには「築浅」というアピールポイントがつきます。
なるべく新しいマンションに住みたい層には注目されるでしょう。それに、築浅のマンションを売るメリットは、希望の価格に近い売却額が手に入る可能性が高まるという点です。
ただ、一方デメリットも知っておかなければなりません。
「売却額に応じて仲介手数料を支払う」「利益が出た分に税金が発生する」など、出ていくお金もあります。仲介手数料は、買主から売却代金が入ってくる前に準備しておかなければなりません。
貸すときのメリット・デメリットについて考える
転勤で「数年後には戻ってくるかも」という事情があれば、貸し出すという選択肢もあるでしょう。
貸し出すメリットで注目されるのは「家賃収入が入る」という点。空き家にしておくよりは、安心ですよね。
ただ、注意したいのは、戻ってきたタイミングで借主に退去してもらえない可能性が高いということです。
転勤の年数が明確に決まっているケースでは、「定期借家契約」という契約パターンにすれば、その間だけ貸し出すことができます。しかし、普通の賃貸借契約を結んでしまえば、貸主側の事情では入居者を退去させられないため、「自分の家なのに戻れない」というリスクも含まれます。
また、誰かに貸し出すことは、自分が大家になるので管理の手間も発生し面倒というデメリットもあります。
売った方がすっきりする！？
「売る」「賃貸に出す」のどちらにしてもメリットやデメリットをきちんと把握し、今後のライフスタイルも含めて総合的に考えておかなくてはなりません。
築浅マンションならば、高い価格で売れるケースも多いので、住宅ローンを完済して買い替えるという選択もできます。所有し続けて、管理費用や手間を考えると、売った方がすっきりするという点についても頭に入れておきましょう。
築浅マンションは買い手にとっては不安があるケースも
築年数が浅いほど、「どうして買ったばかりの新しいマンションを売るのだろう？」と買い手側の心理を不安にさせてしまいます。
飛びつきたいくらい条件が良くても、築浅という背景から「なにかワケありなの？」とまずは疑問に思う人が多いでしょう。なかには、「部屋で何かあったのでは？」と悪い方に考えてしまう人もいます。
そこで大事なのは「売却の理由は隠さずに伝える」ということです。
「転勤するから」「離婚するから」などであれば、ほとんどの買い手側から見ても納得の理由なので安心しての購入に結び付くかと思います。
ただ、「正直に伝えると売れなくなる」と、事件性のある事情を隠すケースもあるかもしれません。しかし、部屋で事故死や事件などがある物件は、買主に告知する義務があります。
「売れなくなる」と隠すと後からかなりのトラブルに発展するので注意しましょう。まずは、不動産会社に事情を相談してみましょう。
売り手側からすると「こんな売却理由では買ってもらえないかな？」と不安になるかもしれませんが、物件そのものに魅力が大きいと「その程度なら気にしない」というケースも結構あります。
価格が気になる…築年数と価格下落率との関係性
誰かが一度でも住んでしまえば「中古」扱いになる不動産。新築物件の価格よりは下がってしまうのは当然です。
ただ、今回紹介したような築浅物件は下落率がまだ緩やかな期間にあるので、なるべく高く売れるケースが多いものです。
価格はどのくらい下落してくの？
中古マンション売却の価格は、新築後1年くらいであれば下落率は10％ほどに留まります。そして、築3年で約13％、築5年で約15％前後の下落率と考えられています。
築10年くらいになると約25％程度までの下落が予想されることに。
つまり、10年以内の築浅物件のなかでも「築5年」と「築10年」では売却するときの価格が結構違うのです。「築浅」というアピールで高値に結び付けたいなら、なるべく早めの売却決断が血良さそうですね。
築10年を過ぎると「築浅」とは言い難いことも
物件の状況にもよりますが、が築浅というイメージに「築5年前後」と感じているケースが多いです。そのため、明確な定義がないからと築10年を過ぎたくらいのマンションを築浅と言ってもほかの築5年前後のマンションと比較されて見劣りしてしまうかもしれません。
築浅マンションを売る「メリット」について考える
築年数が浅いマンションを売るときのメリットについて考えてみましょう。
外観・部屋のどちらも綺麗
築浅といえるマンションのほとんどは、外観も部屋のどちらも綺麗です。
新しさにこだわりを持つ買い手にはかなり注目されます。
間取りや立地が好条件の築浅マンションは売れやすい
立地やブランド力、間取りなど、注目されそうな魅力を持つマンションは、「早い売却」「高い売却」が期待できるでしょう。特に、都心部の常に人気エリアにランクインしているような立地なら、購入した時点よりも高い売却価格で売れる可能性を秘めているケースもあります。
新築を視野にいれている人にも注目される
一般的にマンション購入では、「新築か中古か」という点で迷うケースもあるでしょう。
中古を選ぶ人は、「古くてもリフォームすればいい」とリノベーションを目的に購入をすることもあります。そういった人には、築浅マンションはあまり注目されないかもしれません。
ただ、築浅マンションは「新築に絞っている」という人にも目を向けてもらえる可能性も高まります。
築1～3年くらいの新しさであれば、設備や間取りも新築マンションくらいのレベルであることも多いもの。しかも、新築よりも少しは安く買えるのでお買い得と感じる人もいるでしょう。
部屋の傷みがほぼないケースであれば、そういったポイントもアピールして売りやすくすることもできます。築年数が間もないのであれば、大規模修繕までの間隔もかなり後というのも魅力のひとつと考えられるかもしれませんね。
築浅マンションを売るなら気をつけるべきポイント
築浅マンションは、「新築に近い」というアピールができます。そのため、売却理由をしっかり伝えることができれば、たくさんの人から注目してもらいやすい物件と言えるでしょう。
ただ、反面では気をつけなければならないポイントもあります。
築浅マンション売却に精通している不動産会社を選ぶ
築浅マンションは、高く売れるイメージがありますよね。ただ、売り出し方法を間違うとせっかくのマンション売却が失敗することにもなってしまいます。
そもそも、中古マンション市場でも築浅物件はそれほど流通していないため、「築浅の物件は売ったことがあまりない」という不動産会社もあるでしょう。
築浅物件を売るなら、魅力を買い手に伝えられるような、売り出し方を熟知している信頼性の高い不動産会社に仲介を依頼した方がいいでしょう。
「築浅」への期待を裏切らない内覧を心がける
築浅マンションの購入を検討している人の多くは、「綺麗だろう」「清潔だろう」という期待を持って内覧にやってくるかと思います。そのため、そのイメージを裏切ってしまうといくら「築浅物件」であっても売れにくくなるので気をつけましょう。
ふだんの掃除やお手入れ状況にもよりますが、「これが築浅？」と思わせるような汚い部屋なら、しっかりと綺麗にしてから内覧をすることが売却への近道です。
まとめ
「せっかく新築で手に入れたマイホームを手放すなんて…」と、築年数が浅いマンションを売るのには決断するのに勇気がいるかもしれません。転勤や離婚など事情があっても、売る以外の方法を考える人も多いでしょう。
ただ、築年数が浅ければ浅いほど売りやすくなるのは事実です。
また、「新しい」という気持ちがあるので売り手側に優位な感覚もありますが、それに甘んじて汚い部屋で内覧をすると客足はかなり遠のきます。
「希望価格で売りたい」「しっかり売りたい」という気持ちがあるなら、信頼できる不動産会社を見つけるのも売却成功のコツです。
