マンション売却にかかかる必要工数と期間
マンション売却では、「いくらで売れるか？」と売却価格がまずは気になる…という人も多いですよね。でも、同じくらい気に掛けたいのが売れるまでの期間。
マンション売却ができるまでの平均期間を知っておけば、売却計画を立てやすくなります。
ここでは、マンション売却の平均期間とともに、売れないときの原因についてもお伝えしていきます。
マンション売却するために必要な平均期間
マンションなどの不動産売却は、売主と買主がマッチングして初めて成立するものです。
日用品を購入するように、常に買主がいるわけではなく、「マンションが欲しい」という人に出会えなければ売却そのものができません。そのため、それぞれ売れるまでの期間は異なります。
目安にしたいのが3～6か月
マンション売却の前に、売れるまでの期間を想定しておきたいという人も多いですよね。ただ、「売り出せば絶対にすぐ売れる」という性質のものではないため、過去にマンション売却した人の平均期間を目安にするしかありません。
一般的には売却までの期間は「3～6か月」と考えられることが多いでしょう。
マンション売却までにはさまざまなステップが必要
マンションの売買は、売主にとっても買主にとってもかなりのお金が動くイベントです。売主からすると「売却価格はさておき、誰でもいいから売却できればいい」というものではありませんよね。
一方、買主にとっても「高いお金を出すのだから、さまざまな候補からじっくり検討したい」というのが一般的な心理です。そういったそれぞれの状況がマッチして売買が成立するので、なかなかすぐには売れないのでしょう。
また、売却を進めるためにはさまざまなステップを進めていかなければなりません。
・マンション売却の情報を集める
・査定をする
・依頼する不動産会社を選ぶ
・売り出しのための宣伝活動をスタートする
・内覧をしてもらう
・購入希望者と価格交渉や引き渡し時期を打ち合わせる
・売買契約を結ぶ
・決済と引き渡し
上記のような段階を踏んでいくため、ある程度の時間はかかるのは当然かもしれませんね。
媒介契約は3か月で更新が多い
不動産会社に相談すると「3か月を的目安にして売り出す」というニュアンスの提案をされることが多いかもしれません。マンション売却では不動産会社と媒介契約を結びますが、この契約期間の有効期限が3か月以内だという背景も関係しています。
媒介契約には、何社もと重ねて依頼ができる契約スタイル（一般媒介契約）、一社に絞って依頼をする契約スタイル（専任媒介契約・専属専任媒介契約）の3つの種類があります。
このうち、専任媒介契約・専属専任媒介契約の2つは、有効期限が3か月以内と決められています。
売主側と不動産会社のお互いの合意で、その範囲を超えない設定ができますが、一般的には3か月に決められている場合が多いです。
そのため、不動産会社側の観点で「契約期間を過ぎても売れなければ他の会社に乗り換えられるかも」「有効期限内に売買契約を成立させたい」という気持ちから3か月以内に売りたい目標を立てるのでしょう。
また、一般媒介契約では有効期限の法的縛りはありません。とはいえ、一般媒介契約でもほかの契約スタイルと同様、3か月を目安に更新するのが一般的のようです。
このような媒介契約スタイルの関係上、「マンション売却までの期間」は3か月を目途に考えるケースが多いです。
売却期間はそれぞれ違う
平均売却期間の目安として3～6か月とお話ししましたが、マンションが存在するエリアや売却価格、間取りなどのさまざまな条件が重なりあうことで売りやすさは違います。
地域・価格・間取り・タイミングなど、売却期間に影響する要因はいろいろあるので「絶対○か月で売れる」とは言い切れないのが現状です。
エリアによる売りやすさの違い
エリアによって、需要が違います。
例えば、「駅に近い・繁華街が間近にある」という立地なら、利便性の高さを重視する独身者の需要が高いでしょう。ファミリー向けのような部屋数が多い間取りより、コンパクトかつ住みやすい部屋が注目されやすいです。
そういった立地で、大人数で暮らせるような広い間取りのマンションの売り出しをすると、売却までの期間が長くなるかもしれません。
逆に、「穏やかに暮らせそう・治安がいい」といった周辺環境の郊外であれば、ワンルームよりもファミリー向けの広さが注目される傾向にあるでしょう。
価格設定も売却期間に影響する
売り出し価格も売却期間に関係します。
立地や間取りが好条件のマンションでも、相場よりも高すぎると売りにくくなります。「希望価格で高く売りたい」という気持ちが強く、相場を無視するといつまでも買主との縁がやってこない可能性も高いでしょう。
売却しやすい時期がある！？
一年を通して、住まい探しをしている人はいるでしょう。ただ、最も住み替えや引越しが多い時期が、春先。日本では、仕事も学校も4月に新年度がスタートします。
会社によって転勤時期は違いますが、4月あるいは10月に新しい職場で仕事ができるように辞令がおりるケースが多いようです。
また、住み替えで引越しする場合でも「子供を新学期から新しい学校に通わせたい」という希望を持つ親御さがかなり多いです。年度の途中で転校をさせるのはかわいそうという気持ちから、「4月に新生活がスタートできるように」とタイミングを合わせて新しい住まいの購入をする人が増えています。
そのため、3～4月には新しい土地で生活を始めたいという希望から、引き渡し時期から逆算し、数か月前くらいから購入のために行動を起こす可能性が高いです。
そういった需要に合っている時期なら、比較的マンションも売りやすくなるかもしれませんね。
売れないときの原因を予想しておこう
平均売却期間を過ぎても売れないときは、かなり焦りますよね。
「売れないときはどんな原因があるか？」と事前に知っておくことは大事です。
価格に問題があるかもしれない
問い合わせや内覧があるのに売れないケースは、価格になんらかの問題があると思っていいでしょう。「相場よりも安い」というのなら、おそらくすぐに売却ができます。
それとは逆パターンで周辺の不動産よりもかなり高ければ、買主も敬遠するでしょう。
物件そのものに魅力があっても、買主のニーズを無視した価格設定はなかなか売れない原因になります。売り出し価格は、売主の希望が強く反映されますが、不動産会社のアドバイスも聞き入れ、適正価格を設定するのが売却のコツです。
また、内覧があっても売却に結びつかないときには、その理由を聞ける範囲内で不動産会社に聞いてみるのもいいでしょう。
「価格が高すぎて買えない」という内覧客が多ければ、価格を下げていき売りやすくした方がいいかもしれません。それ以外でも、対処できる意見があれば、改善することで売却への解決策になるかと思います。
依頼した不動産会社に問題があるかもしれない
それほど悪い条件ではないのに「なぜか問い合わせがほぼない」というケースもあるかもしれません。こういった場合には、不動産会社の宣伝力不足を疑ってみてもいいでしょう。
自社のホームページや不動産情報サイトだけに掲載するだけという簡素な宣伝しかしていないケースもあります。「チラシに載せてくれない」、「顧客へアピールしてくれていない」など、宣伝が不足しているかもしれません。
また、掲載している物件情報があまり魅力的でなく反響がないケースもあります。不動産会社が出している広告をチェックし、「綺麗な写真を掲載してもらう」「アピールポイントを一言付け足してもらう」など、広告を充実させるなど対策を練りましょう。
さらに、不動産会社が「両手仲介」を狙っているという悪質なことも…。
基本的に、不動産会社の報酬形態は仲介したお客さんからの仲介手数料です。
自分の会社だけで「売主＆買主」を見つけられれば、その両者から仲介手数料がもらえる“両手仲介”になります。ほかの不動産会社を通じて買主が見つかれば、売主側からしか仲介手数料がもらえないでしょう。
つまり、「自社で買主をみつけて両手仲介にしよう」としていると、ほかの不動産会社から問い合わせがあっても応じていないのかもしれません。そういった悪意をもって宣伝活動をしている質の悪い不動産会社もなかにはいます。そんな雰囲気が感じ取れたら、媒介契約が満了したら更新をせず、ほかの不動産会社へ変更してみるのもおすすめです。
媒介契約の選び方が間違っているかもしれない
媒介契約には、一般媒介契約や専任媒介契約、専属専任媒介契約など3つのパターンがあります。
何社にも同時に依頼できる一般媒介契約は、「複数の不動産会社が宣伝してくれるから売りやすそう」と売主側にメリットがありそうですよね。
しかし、不動産会社側からすると「ライバル社に先を越されるかも」という不安がつきものです。
ＨＰやチラシに載せる、内覧時にはすぐに対応するなど、かなり頑張っても売買契約ができなければ無償での動きになってしまうでしょう。そういったリスクを考えてしまい、広告活動そのものも「お金をかけず」「時間を割かれず」と消極的姿勢になるようです。
一方、「買主を見つけたら絶対に我が社の利益になる」という専任媒介契約や専属専任媒介契約なら、積極的になりやすいという事情も考えられます。
一概には言えませんが、そういった不動産会社の気持ちも売却期間に反映されているケースもあります。
マンション売却が不得意な不動産会社に依頼しているのかもしれない
不動産業界は、かなり細分化されています。不動産会社のなかには、売買の仲介が得意という会社もあれば、「主に賃貸物件だけを仲介している」という会社もあります。
不動産業の免許があれば、「売買・賃貸・一戸建ての販売・ビルの仲介」など、どれでも対応することが可能です。
そうとは知らずに、賃貸仲介が得意な不動産会社にマンション売却を相談してしまった結果、「しばらく売れなかった」というケースも少なくありません。不動産会社側からすると、「免許があるから対応できる」という言い分かもしれませんが、契約までの期間が長引いたり、手続きの不手際から段取りの悪さが気になったりと、終始不安が残る取引になる可能性もあるでしょう…。別の不動産会社だったら早く売れたかもという効果が残るかもしれません。
「売買の仲介が得意」という不動産会社に依頼するのはもちろん大事ですが、過去に中古マンション売却の実績が多ければ頼りにできそうですね。
まとめ
マンション売却は3～6か月以内を目安にするとよいと言われていますが、実際にどのくらいの期間で売れるかは、“縁”次第です。
タイミングが良ければ予想よりも早く買主が見つかるかもしれませんが、あらかじめ「売却には期間がかかって当たり前」と理解しておくことが重要です。もし、その平均期間を大幅に過ぎても売れないようなら「何か原因がある」と自覚して対策をした方がいいでしょう。
マンション売却には、物件そのものが持つ魅力以外にも、「価格設定」「宣伝力」「売れそうな時期」などが深く関わってきます。
状況に応じて価格を見直すことも必要ですが、それを適切にアドバイスしてくれる信頼できる業者の見極めが「売却のカギ」とも言えます。そのためには、マンション売却のスタートに優良な不動産会社をパートナーにするのが理想です。
また、媒介契約の有効期限中に「なんとなく信頼できない」と感じたら、不動産会社の見直しも視野にいれるといいかもしれません。
すべてを不動産会社任せにせず、分からないことはどんどん担当者に質問していきましょう。どんな小さなことでも親身になってくれる、そんな不動産会社を売却パートナーに選びたいものですね。
