マンション売却「査定」ってなんだ？

マンション売却をしようと情報収集していると“査定”というワードに頻繁に遭遇するものです。

“査定”という言葉そのものは聞き慣れているかと思いますが、「自分が考えている査定と同じだろうか？」と不動産査定の内容については分からない人も多いのではないでしょうか。

「査定ってお金がかかるの？」「査定をしてもらわなきゃ売却はできないの？」など、疑問点や不安を抱えたままではマンション売却になかなか踏み切れないかもしれません。それに、ひとくちに「査定」といっても、いろいろな方法があるので、売却前の事前知識として覚えておきたいポイントです。

ここでは、「今さらながら“査定について知りたい”」と不動産査定の意味が曖昧な人のために、参考になる情報を分かりやすく解説していきます。

マンション売却の基礎知識として覚えておきたい「査定」について

「査定をしてもらう」という流れをカットして、売却することはできません。

マンション売却のなかでも、初めのステップとして「査定」が必要なのでしっかりおさえておきましょう。

査定ってなに？

家の売却に限らず、リサイクルショップで古本や古着を売るとき、車を買い替えるときなど私たちの生活のなかで「査定をしてもらう」という状況はいくつかあります。

買い取ってくれる業者に行けば、「これなら○○円で買取しますよ」「これは○○円が妥当な価格ですね」と算出してもらえます。これが“査定”です。

マンションを売るときも同じで、売却前に「この物件の価値はこのくらい」という額を教えてもらうのが査定。大きな意味では、一般的に使われている“査定”と同じと捉えてもいいでしょう。

査定が必要なワケとは？

先ほどお話した書籍やＣＤなどの買取査定は、発売時期や古さなどによってある程度の査定基準が設けられています。

基本的には、その場ですぐに査定してもらうことができますよね。車の査定も、年式や色などのパターンからだいたいの査定額を知ることができ、さらに細かくチェックしてもらえば具体的な買取額を提示してくれます。提示された額は業者が「この金額で買取ります」と確約された額です。

しかし、マンション売却で言う査定額は、前述の意味とはだいぶ違う性質を持っています。

査定をするのは不動産会社ですが、査定段階では買主はまだ現れていません。

査定した不動産会社が直接買い手になるわけではなく、過去の売買データをもとに「だいたいこの額なら売れるだろう」という額が査定額として提示されているだけです。査定額を出してもらっても、その額で売れるという保証はないのが、マンション売却で言う査定額なのです。

査定には2パターンある

マンション売却のための査定方法は、「机上査定」と「訪問査定」の2パターンあります。

基本的に、どちらの査定をしてもらったとしても費用はかからず、無料なので安心しましょう。まずは、それぞれの特徴について解説します。

簡単に査定額が分かる「机上査定」

机上査定という言葉からもイメージできそうですが「机に座っているだけで査定ができる」というもの。査定額が簡単に分かる方法です。

所在地や築年数、家の広さ、間取り…といった基礎的なデータをインターネットや電話などで不動産会社に伝えるだけでＯＫというのが机上査定です。

情報を受けた不動産会社は、過去の売買データをもとに査定対象の物件をリサーチし、査定額を教えてくれます。マンションを実際に見ることなく、概要だけで査定できるので手間がかかりません。

「不動産会社に相談に行く時間がない」という人も、気軽に利用できるのがメリットです。

メールだけで簡潔に行えることから、ネット査定やメール査定とも言われることがあります。

査定申込みから結果が分かるまでは、かなりスピーディー。早ければ数時間後には、概算の査定額を教えてもらうこともできます。物件情報さえ分かっているなら、すぐにでも利用できる方法と言えるでしょう。

細かく査定額を出すなら「訪問査定」

一方、実際に不動産会社の担当者が家にやってきて、細かくチェックしたうえで査定額を提示するのが訪問査定です。

物件の概要だけでは分からなかった部屋の状況や周辺の環境も査定額に反映され、より精度が高い価格を教えてもらえる方法です。

マンション売却前の第一ステップは机上査定の方法がおすすめ

売却前に査定額が気になるのは当然ですが、いきなり訪問査定するのではなく、まずは机上査定をするのがおすすめです。

今後の資金計画の参考になる

住宅ローンが残っているマンション売却を検討しているなら、売却額で返済したいと思うものですよね。それに、ローンが完済していていたとしても「売ったお金を新居の購入資金にしたい」と住み替え計画をもっていることがほとんどです。

つまり、今後の生活に関わってくることなので「いくらで売れそうか」は先に知っておきたい事項でしょう。だからといって、まだ売却を決めていないのに、いきなり訪問査定は抵抗があるかもしれません。そんなときには、机上査定がぴったりですね。

情報のみの査定方法なので、具体的な売却価格ではありませんが、今後の資金計画のヒントにはなるでしょう。「これなら○○円くらいの新居が買える」「残債は完済できそうだな」など、家族で話し合うときの参考になります。

すぐに査定してもらえる

机上査定の魅力的なところは、結果が出るまでのスピードが早いところ。

マンション売却を悩み中で「査定額次第で売るかどうか決める」という人もいるでしょう。訪問査定の方が具体的な売却額に近いですが、「だいたいでいいから知りたい」のであれば、机上査定でもじゅうぶんです。

しかも、マンション売却では「あのマンションなら○○駅に近いな」「駅までの通りに飲食店が並んで繁栄している」など、マンション名さえ分かれば地元の不動産会社なら周辺環境を熟知しているケースがほとんど。

入居戸数が多いマンションなら、過去の取引事例も多く、査定額も算出しやすいため、机上査定で出た金額も売却時の参考になります。

価格の相場を知り、業者の絞り込みができる

机上査定は簡単なので、いくつかの不動産会社に並行して査定を依頼することも可能です。

一社だけへの査定依頼だと「本当にその査定額を信用してもいいのかな」と不安が増すでしょう。複数の不動産会社に机上査定依頼をした平均値から、おおよその相場観を掴むことも可能です。

また、実際に買主を見つけてもらう業者を絞るために机上査定を利用するのも売却成功のコツです。ただ、だからと言って、何社もの不動産会社に訪問査定をしてもらうのは、時間や手間がかかって正直効率が悪いですよね。そこで、まずはお手軽な机上査定で複数の業者に接触し、やり取りを行うなかで「訪問査定に繋げる」業者を絞ってみるのです。

一括査定なら複数業者の比較ができる

いくら簡単な机上査定とはいえ、一社一社の不動産会社のホームページにアクセスし、物件情報の入力をしていくのは正直面倒ですよね。

ホームページからの机上査定が分かりにくい不動産会社があれば、電話などのアクションを起こさなければなりません。「価格を知りたいだけなのに面倒だな」と心が折れそうになることもあるでしょう。

仮に、メールだけで完結するにしても、できるだけたくさんの不動産会社の比較をするために何度も同じ作業を繰り返すと、途中で面倒を感じてしまうでしょう。

そこで注目されているのが一括査定サイトです。

窓口になる一括査定サービスのサイトにアクセスし、物件情報を入力するだけ。サイトに登録している不動産会社のなかから、複数社ピックアップして後は結果待ちでＯＫ。とても便利に机上査定が可能になる方法です。

訪問査定前に知っておくべきポイント

机上査定でおおよその価格が分かったら、次のステップは本格的な「訪問査定」です。

マンション売却を進めていくためには、訪問査定は欠かせません。

机上査定で出た数値は、あくまでも「概算額」。本当に売り出していくためには、実際の住まいをチェックして状態を確認してもらって出た査定額をもとに売却を進めていくことが必要です。

訪問査定をしてもらうにあたって知っておきたいポイントは次の点です。

書類を揃えておこう

売ろうとするマンションの間取り図面や購入時のパンフレット、自分が所有者である証明になる登記簿謄本など、物件に関する書類をあらかじめ揃えておくとスムーズな査定に繋がります。

査定に来てもらう不動産会社によっては、「訪問査定時に揃えておいて欲しいもの」を事前に伝えてくれることがあります。

訪問査定では印象を良くする

査定額を大きく左右する要因は、築年数や立地、マンションの階数、部屋の向きや広さ、間取りなど、変えることができない事項が中心となります。

机上査定でのチェックポイントとあまり変わりませんが、訪問査定は人間の目で確認されるもの。部屋の掃除で印象を良くすれば、少しは査定額にプラスの影響を与えるかもしれません。

「掃除をしたから」という理由で劇的に査定額が跳ねあがるわけではありませんが、水回りや設備が汚れまくりの住居よりは「大切に住んでいた」という評価がつけられるでしょう。

実際に売り出すときには、ハウスクリーニングなども利用して内覧者に「綺麗さ」をアピールすることが大事ですが、査定段階では日頃の掃除でもじゅうぶん印象は良くなると思います。

訪問査定の結果は出るまでが長い

机上査定のスピーディーさに比べると、訪問査定の結果待ちは長く感じるでしょう。不動産会社によって、算出までのスピードは異なりますが、一般的には数日後から１週間以内というところです。

机上査定の価格と違うことが多い

訪問査定によって出た物件価格が机上査定よりも低いとガックリした気分になってしまいますよね。でも、実際には、机上査定と訪問査定の査定額との間にズレが生じてしまうことはよくあります。

マンションを購入する人の多くは、眺望や日当たり、通風などを重視している人も多いもの。そのため、実際に訪問査定で日当たりや風通しなどについてチェックされて査定額に響くことがあります。

空気が流れにくい間取りになっていると、カビの発生により黒ずみや壁紙の剥がれが見られるケースも。また、「南向き」であっても隣の大きなビルが邪魔して日当たりが悪ければ、評価は下がるかもしれません。

そういったところで机上査定よりも下がってしまう可能性はあります。

現在の不動市場状況によっても売却額は変わる

マンション売却でありがちなのが、「同じマンションのほかの部屋が売り出されている」というケース。

過去の事例データや部屋の状況で出された査定額に満足したとしても、同じマンションで売り出されている物件価格がリーズナブルであれば当然そちらの方が注目されやすくなります。結果的に、査定額よりも低い価格で売り出さなければならなくなる可能性もあるかもしれません。

不動産会社によって査定方法が違う

訪問査定に来た不動産会社のなかには、「うちと媒介契約をしてもらいたい」という気持ちが強すぎて査定額を高めに出すケースもあります。

ほかの業者と極端に大きな差がある査定額を提示されたら、「どうしてこの額なのか」をしっかり聞いて判断しましょう。「理由を聞いたらしどろもどろ」「担当者の言い回しが曖昧ではっきりしない」など、信頼できる業者なのかを見抜きたいものです。

まとめ

マンション売却の一般的な方法は、査定をしてから依頼する不動産会社を選ぶことですが、不動産売却に慣れていないと不動産会社に連絡をするだけでも緊張するかもしれません。

そこでおすすめなのがネットを利用した査定方法です。

ただ、査定方法には「机上査定」「訪問査定」と2パターンあるので、それぞれの特徴をしっかり把握しておきましょう。

「マンションを売却するか迷っている」「査定額を聞いてから決断したい」という状況なら、まずは机上査定から始めるといいでしょう。実際に売却を進めていくなら訪問査定は欠かせません。ネット査定で複数の不動産会社とやり取りをしていくなか「優良度」を見極め、売却のパートナーを選んで成功させましょう。